Spesso se ne parla, tutti conoscono le linee generiche di questo tipo di business tuttavia in pochi conoscono in profondità questo settore
almeno una volta nella tua vita hai sentito un tuo conoscente parlare di aste e di come questo mondo possa essere redditizio.
La maggior parte degli italiani però non è una conoscenza degli affari che si possono fare in questo settore, questo deriva dal loro disinteresse e dalla poca volontà di studiare e capire come muoversi in questo settore.
se del mercato giudiziario. Con questo procedimento, gli esecutivi vengono trasformati in denaro per soddisfare il creditore che vanta diritti.
Le aste giudiziarie possono essere considerate come l’ultimo step di procedura che portano all’espropriazione forzata della proprietà del debitore.
Quando una persona rischia di perdere le sue proprietà?
Ci possono essere dei casi in cui si contraggono molti debiti nei confronti dei creditori, non sempre però il debitore riesce a pagarli e si può ritrovare in una situazione molto spiacevole in cui è costretto a cedere le sue proprietà per ripagarli in toto o in parte.
Da questo luogo viene data un’ultima possibilità al debitore di pagare i suoi debiti entro un determinato lasso di tempo, cosa che nella maggior parte dei casi non riuscirà a fare.
Se questa situazione si verifica, avviene la cosiddetta azione esecutiva, quindi il pignoramento dell’immobile. Il debitore potrà continuare a vivere in quel luogo e ad essere il proprietario fino alla data indicata nel decreto di trasferimento.
Quanto può essere spiacevole per un debitore ritrovarsi in questa situazione?
Lui infatti non avrà mai la somma necessaria per estinguere il debito perché se l’avesse non si troverebbe di certo in questa situazione e verrà quindi considerato un cattivo pagatore.
Le banche come ben sai non concedono finanziamenti ai cattivi pagatori o per chiudere dei debiti e sospendere l’asta, quindi non ha vie di uscita o ne ha poche.
Alle aste inoltre può partecipare qualsiasi persona purché sia maggiorenne, tranne il debitore, detto esecutato.
La legge prevede che possano partecipare anche i parenti del debitore esecutato però a patto che non ci sia un accordo con il debitore.
L’acquisto da parte dei parenti deve essere una libera scelta e questi non potranno trasferire il bene in tempi successivi all’esecutato, cioè al debitore.
Non tutti sanno che....
Non è finita qui, infatti non tutti sanno che quando viene pignorata la proprietà di un debitore non è detto che il debito venga estinto.
Ti faccio un esempio per spiegarmi meglio: se un debitore ha un debito di 500.000€ verso dei creditori e ha un’abitazione del valore di 200.000€, nonostante la procedura di espropriazione sia andata a buon fine con il raggiungimento della vendita del bene immobile continuerà ad essere in debito per la parte restante.
Ecco perché spesso prima di arrivare ad un’asta si può raggiungere un accordo con il debitore per l’estinzione del suo debito in cambio di una sua proprietà.
In questo modo l’acquirente ha il vantaggio di acquistare l’immobile comunque ad un prezzo vantaggioso prima che questo venga messo all’asta mentre il debitore può finalmente scrollarsi del tutto dalle proprie spalle il suo debito.
Il debitore quindi non è detto che sia una persona pericolosa o che abbia qualche legame con degli affari illegali, anzi nella maggior parte dei casi è una brava persona che ha commesso qualche errore nei suoi investimenti ed ha avuto in seguito dei gravi problemi economici.
Qualsiasi operazione giudiziaria parte dalle aste, affinando la tua preparazione e acquisendo le giuste competenze puoi pensare ad esempio all’acquisto di un immobile in gara d’asta o se vuoi fare un saldo e stralcio o ancora la cessione del credito.
Le operazioni d’asta iniziano con un atto di precetto che viene convertito a sua volta in pignoramento che può agire su qualsiasi tipo di bene mobile e immobile.
Per molti anni una credenza popolare diffusa in Italia era che alle aste partecipassero solo persone che non erano molto “affidabili”, quindi si faceva riferimento a connessioni con ambienti non troppo limpidi.
Per un investitore è ancora conveniente?
Negli ultimi anni in realtà sempre più persone si sono interessate a questo settore, perché sono riuscite a scorgere le opportunità di guadagno che si possono ricavare da queste operazioni immobiliari.
Questo è avvenuto soprattutto in alcune zone come Milano, dove un po’ per i corsi formativi, un po’ perché la gente è diventata mentalmente più elastica, c’è stata un’apertura verso questi investimenti.
Oggigiorno alle aste non troverai solo degli investitori immobiliari che vogliono fare dei veri e propri affari, ma anche soggetti privati che vogliono acquistare la loro prima casa.
Secondo il mio punto di vista e in base alla mia esperienza, in questo mercato specialmente nelle grandi città diventa difficile trovare un buon affare, mentre per le località di provincia è ancora possibile effettuare ottimi affari.
Ovviamente diventa importante imparare ad agire e capire come muoversi al meglio per non trovare davanti al proprio percorso degli ostacoli che potrebbero essere considerati insormontabili per un inesperto.
In tutto questo avuto anche un notevole impatto anche la Riforma Giudiziaria per le Aste di Matteo Renzi che ha portato a pubblicizzare le aste alle agenzie immobiliari, per questo sono diventate più fruibili anche per la persona che va in agenzia per acquistare normalmente un immobile.
Questo nasconde delle insidie, partecipare ad un’asta non è così semplice, la prova ne è di tutte quelle persone che hanno acquistato in asta incautamente e si sono trovati con problematiche difficili da risolvere e a volte nei casi peggiori non risolvibili.
Sicuramente c’è un consulente dell’agenzia immobiliare a tua disposizione che si occupa di aste immobiliari ma devi sapere che lui sta cercando di portarti in asta per ottenere giustamente la sua provvigione. Il rischio, purtroppo anche se c’è una perizia, esiste.
Altro punto fondamentale al quale assisto negli ultimi anni è che in alcune località si instaura una vera e propria gara al rialzo, che se analizzato con dati alla mano ovvero valore dell’immobile, condizioni dell’immobile, costi di ristrutturazione dell’immobile, relative spese condominiali, costi di intestazione dell’immobile, in certi casi è veramente palese che lo sventurato acquirente avrebbe potuto benissimo rivolgersi a un agenzia immobiliare che tratta immobili nel libero mercato e acquistare un immobile tradizionale, e a conti fatti forse avrebbe anche risparmiato.
Per farti un esempio anni fa quando Ebay era agli albori la tendenza era partecipare alle famose aste per acquisto e anche in questo caso pensando di avere fatto l’acquisto giusto per un oggetto x, ti ritrovavi poi il negoziato sotto casa che aveva lo stesso oggetto a un prezzo inferiore.
Se per la prima volta ci si avvicina al mondo delle aste immobiliari senza conoscere il settore sicuramente qualche problema può sorgere. Questi problemi possono essere superati solo con l’esperienza oppure con una guida che ti insegni come agire, passo per passo, in questo mondo.
Un vecchio proverbio diceva che: “A chi compra non bastano cent’occhi, a chi vende ne basta uno solo.”, forse è uno dei più attinenti al mondo delle aste perché le insidie possono celarsi dietro l’angolo, soprattutto se sei un inesperto.
Quindi quando ti sembra tutto chiaro e facile tieni la guardia sempre alta, attiva tutti i tuoi occhi per scovare ogni piccolo dettaglio non controllato precedentemente.
Quando ti parlo di insidie non voglio dirti che le prime operazioni immobiliari non andranno nel verso giusto, anzi tutto il contrario.
Voglio che tu capisca che se studierai, se ti formerai, se imparerai ad agire nel modo giusto e se troverai il giusto affare potrai effettuare fin da subito delle operazioni che si potrebbero rilevare molto profittevoli.
Dalla mia prima operazione infatti sono riuscito ad ottenere un buon ricavo, i margini di questo business sono molto superiori e impattanti rispetto a quelli della maggior parte di business che ti vengono proposti giornalmente.
Investire correttamente nel “mattone” può rilevarsi una scelta azzeccata se sai allo stesso tempo agire e anticipare l’insorgenza di qualsiasi ostacolo.
Certo probabilmente durante la tua vita ne incontrerai comunque molti altri, tuttavia la tua esperienza e la tua conoscenza ti permetteranno di superarli o nel peggiore dei casi di attutire il colpo subito.
Nell’acquisto di un immobile all’asta si può andare incontro ad alcune insidie che acquistando normalmente un immobile non si incontrerebbero.
L’insidia primaria nelle vendite ad aste riguarda le spese condominiali. In molti credono che vengono chiuse nell’asta invece nella grande maggioranza dei casi non è così. L’acquirente quindi si troverà perseguitato dall’amministratore di condominio che vorrà esser pagato, solitamente l’anno in corso e il precedente, ma si sa siamo in Italia dove ogni uno interpreta leggi ed emendamenti a suo uso e costume.
Non è strano infatti trovarsi un amministratore condominiale che ti invia la posizione debitoria del vecchio proprietario, o per lo meno ci tenta 🙂
Questo succede perché nella maggior parte dei casi la banca che detiene l’ipoteca di primo grado a fronte della concessione di mutuo e quindi è la prima a essere tutelata sul rientro dei capitali, come recita un vecchio detto, “quando non c’è trippa per gatti” ecco che si innesca il meccanismo che ti ho spiegato
Un altro degli errori delle persone che investono il loro denaro nelle aste è che pensano che non ci siano tasse e per questo non le calcolano. In realtà quando hai acquistato un immobile all’asta, quando il giudice te lo intesta, paghi la tassazione come un immobile normale. La gente spesso quando scopre questo cade delle nuvole, oppure peggio ancora se l’asta proviene da un fallimento, l’importo che pagherai è assoggettato ad IVA.
Conoscere l’asta è fondamentale ma è anche altrettanto importante leggere una perizia, una visura catastale, tutti questi fattori hanno un loro peso perché solo analizzandoli si può capire cosa si può e non si può fare.
Battere la concorrenza
A questo punto avrai capito che alle aste non trovi solo investitori immobiliari, ma trovi anche famiglie che vogliono acquistare la loro prima casa.
Ti starai domandando e cosa cambia?
Sembrerebbe tutto nella normalità, ma ti posso garantire che esiste una sostanziale differenza, devi sapere che un investitore ancora prima della gara d’asta avrà redatto un conto economico, tenendo presente tutte quelle spese da sostenere per portare a termine l’acquisto.
La famiglia che invece partecipa alla gara d’asta ha prevalentemente due parametri di acquisto, il primo che è dettato dalla somma di mutuo che le viene erogato e quindi potrà partecipare ai rialzi fino ad esaurimento della somma, il secondo motivo che si insinua per chi acquista la casa per andarci a vivere, è l’innamoramento verso l’immobile.
Con queste prerogative capisci bene che per l’investitore immobiliare che ha preparato un conto economico preciso che tiene conto di tutte le voci di spesa non c’è competizione.
Uno compera a sconto per rivendere, l’altro compra perchè le piace l’immobile ed è disposto a spendere anche oltre il valore di mercato.
Quindi come fare?
Semplice la strada migliore è acquisire le competenze per effettuare un saldo e stralcio oppure un accordo con i creditori, raggiungendo dei margini di guadagno eccellenti, sbaragliando tutta la concorrenza in asta, ma soprattutto la cosa molto bella che andiamo ad effettuare è la chiusura debitoria a saldo e stralcio.
In poche parole, abbiamo liberato completamente il debitore da ogni ulteriore incombenza.
Consiglio mio personale, analisi nel mercato giudiziario e sicuramente sarai ampiamente ripagato, ma focalizzati su saldo e stralcio, acquisizione del credito e avrai completamente sbaragliato ogni tipo di concorrenza.
