Ti faccio una domanda!
Quale strategia usi o useresti nel caso volessi acquistare una casa all’asta?
Se applichi o pensi di applicare queste tecniche stai facendo l’investitore immobiliare della speranza.
- Attendo un determinato numero di aste deserte quindi con una base d’asta bassa partecipo.
- Partecipo solo con immobili di prestigio
- Cerco solo case libere e non occupate
- Cerco solo immobili in grandi città
- Applico la regola base “lontano dai problemi”
Questo modo di operare non funziona più, in alcune città come Milano partecipare alle aste immobiliari sembra diventato lo sport nazionale.
Per quale motivo?
Semplice, come ho spiegato in un altro post più generico oggi alle aste ci dobbiamo confrontare con persone che non hanno le stesse nostre esigenze, tipo il soggetto che vuole acquistare la sua prima casa, che si presenta in asta con la famiglia.
Cosa cambia tra noi e lui?
Lui non ha un conto economico da rispettare, non deve rivendere l’immobile, lo pagherebbe lo stesso prezzo che troverebbe in agenzia.
Lo so sembra ridicolo ma dopo la riforma delle aste con l’entrata nel settore delle agenzie immobiliari che pubblicano l’immobile sui portali con lo stesso sistema degli immobili sul mercato libero, l’acquirente si sente tranquillo come se stesse facendo una normale trattativa immobiliare.
Mentre per noi le cose cambiano drasticamente, infatti tutti noi investitori immobiliari o aspiranti tali dobbiamo applicare la vecchia regola che recita “l’affare lo fai quando acquisti e non quando vendi”questa frase dovresti sempre portela prima di ogni decisione.
Riassumendo, possiamo dire che oggi alle aste immobiliari troviamo di tutto e le strategie che si applicavano anni fa oggi sono obsolete e alla lunga di demotivano, perchè troverai sempre gente in aula con molti improvvisati che si lasciano prendere dall’euforia dell’asta (discognizione cognitiva) e iniziano a rilanciare senza senso aggiudicando l’immobile a prezzi superiori al normale mercato delle agenzie immobiliari.
Quindi al ripetersi di queste situazioni, ti stanchi perchè ogni volta devi versare la cauzione per potere partecipare alla gara d’asta e poi ti riprendi la cauzione anticipata per non aggiudicarti mai nulla, anche questo può diventare un lavoro aimè, non retribuito quindi cosa fai? Lasci perdere.
Ora invece parliamo dell’inverso, ovvero delle aste ripetutamente deserte,di solito quando ci troviamo di fronte ad un asta che ripetutamente continua ad andare deserta i motivi possono essere tanti, errori della valutazione dell’immobile nella perizia e quindi di conseguenza il prezzo continua essere troppo alto oppure l’immobile presenta troppi problemi elencati in perizia, tipo immobile occupato con contratto di affitto,usufrutto, ecc ecc.
Come risolvere questi problemi? Applicando strategie che la gente comune e le stesse agenzie immobiliari non conoscono e evitano come la peste.
Sostengo da anni che le competenze sono molto più determinanti dei capitali, e appunto in questo post rispecchia proprio nella sua interezza il significato.
Quindi come fare?
Innanzitutto padroneggiare al 100% la perizia, la devi sapere leggere perfettamente e chiaramente anche saperla interpretare, individuando tutte quelle problematiche che apparentemente sembrano complesse e irrisolvibili per tutte quelle persone che non hanno competenze in materia, tu avrai un vantaggio enorme in quanto tu con le tue competenze quei problemi li potrai risolvere ad occhi chiusi, a quel punto ti renderai immediatamente conto che le aste al quale parteciperai saranno in assenza di concorrenti.
Un esempio, nel mio corso Codice-Immobiliare, spiego anche se apparentemente strano che un immobile occupato è meglio di uno libero appunto perchè è meno appetibile dalla massa di persone che si affacciano al mercato delle aste immobiliari.
Ma come Alfredo mi hanno sempre detto di stare lontano da queste cose (sono solo dei potenziali problemi) e tu mi dici perfettamente il contrario!
Ti sto consigliando di andare a cercare problemi?
Letto velocemente potrebbe sembrare così ed infatti non applicare queste strategie se non sai come riuscire ad avere ugualmente le chiavi in breve tempo di una casa occupata o con contratto di locazione.
Se quello che ti ho detto ti sembra non risolvibile e non hai la risposta o una strategia da applicare, è probabile che anche i tuoi “concorrenti” non conoscono l’esistenza di una strategia adeguata al problema che li potrebbe condurre alla soluzione immediata dell’operazione.
ATTENZIONE il mio consiglio è di trovarti un formatore o un mentore che ti possa insegnare le strategie da applicare per risolvere queste problematiche e vedrai che da lì in poi viaggerai in prima classe e ti aggiudicherai immobili all’asta a prezzi veramente ribassati arrivando addirittura a scontistiche rispetto al prezzo di mercato di oltre il 40 %.
Pensa, questa è una strategia tra le tante che puoi applicare, sfruttando appunto la mancanza di formazione che la maggior parte delle persone ha.
Riassumendo, la strategia è fondamentale e quindi cerca problemi e acquisisci le competenze per poterli risolvere e vedrai che non te ne pentirai.
Saldo e Stralcio
Altra strategia per sbaragliare la concorrenza è la tecnica del saldo e stralcio, per applicare questa strategia non devi aspettare che l’asta scenda troppo di valore e inizi quanto prima una trattativa privata con i creditori per effettuare una condensazione del debito. Apri un canale privilegiato con i creditori e sarai l’unico a poter formulare la tua proposta con un forte sconto.
Se la trattativa andrà a buon fine potrai rivendere subito l’immobile
Ora ti starai domandando… questa strategia è difficile?
Se conosci tutti i punti determinanti per applicare questa strategia, sei in grado di fare operazione che la maggioranza degli investitori la fuori sogna. Questa strategia richiede solo un po di studio per capire i vari passaggi operativi e tutti gli aspetti burocratici e legislativi.
Questa strategia è contenuta nel mio corso Codice-Immobiliare, spiegata dettagliatamente nei minimi particolari da chi queste operazioni le fa abitualmente, quindi niente teoria ma pratica pura.
Non provare ad effettuare un saldo e stralcio di un immobile senza la conoscenza adeguata perché rischieresti di farti molto male economicamente, questa strategia è molto complessa e occorre una certa preparazione in quanto ti dovrai confrontare con avvocati dirigenti di banca e tribunali.
Acquisto del credito
Questa strategia la possiamo paragonare a un Master universitario che io amo definire con questa frase “la differenza che fa la differenza”.
Facciamo un esempio, hai trovato in asta un immobile di pregio in una città particolarmente ricercata e tu già sai in questi casi come va a finire, che l’asta sarà affollata, tutti con l’intento di fare l’affare della vita, quindi inaccessibile.
La soluzione?
Acquistare il credito immobiliare e attendere l’esito dell’asta e incassare i soldi sostituendosi al creditore ipotecario.
Capisco che la strategia da spiegare è un po complessa ma è appunto per questo motivo che guadagni cifre importanti e impattanti, perché poche persone sanno come fare.
Ti faccio un esempio per farti capire come funziona, ipotizziamo che hai trovato un immobile in asta a 200.000 euro ma il suo valore è di 300.000 euro, come detto prima sappiamo che non riusciremo mai ad aggiudicarselo a 200.000 per poi rivenderlo a 300.000 facendo così un utile di 100.000 euro con la vendita.
La strategia in cosa consiste? Chiami il creditore e proponi se è disposto a cederti il credito per la cifra di base d’asta ovvero 200.000.
Se il creditore è disposto e nel 90% dei casi lo è, subentri nel credito e ti posizionerà come creditore all’asta, quindi tutto quello che eccederà nella vendita ai 200.000 è praticamente tutto guadagno tuo.
Chiaramente esistono altre tecniche per quanto riguarda la cessione del credito ma il mio compito è quello di spiegarti a strategia nel modo più semplice e non quello di confonderti.
Perchè la banca dovrebbe accettare?
Lo so cosa stai pensando, ma se la banca è a conoscenza che l’immobile è di pregio e la cifra di base d’asta è sotto prezzata per quale motivo la banca dovrebbe cedere il credito, visto che questo utile se lo potrebbe fare lei tranquillamente.
Potrebbe essere una domanda lecita, devi sapere che la banca cede il credito perchè il pagamento è molto più rapido, infatti i tempi medi per effettuare un’esecuzione immobiliare (asta) sono molto lunghi ed incerti, quindi l’applicazione del vecchio teorema “pochi maledetti e subito” è appropriato a questi casi.
Vedi questa strategia e’ applicata da pochi investitori immobiliari perché poco conosciuta e corsi specifici inerenti a questa strategia sono veramente rari da trovare e quando li trovi vanno in sold out in un attimo, molte persone per di più professionisti del settore non sanno nemmeno che questa strategia esiste e altri addirittura pensano che sia riservata ad avvocati o che sia appannaggio di istituti di credito, pensaci è pazzesco!
Tutto questo è assolutamente falso, basterebbe sapere che puoi richiedere un credito per corrispondenza e autenticare il tutto da un notaio.
Leggere informarsi formarsi studiare, questa è la differenza che fa la differenza.
Spero di averti detto e spiegato strategie che non conoscevi e di averti anche fatto capire che investire in te stesso per aumentare il tuo grado di preparazione ti porterà a enormi soddisfazioni personali.
